企源知识库

某开发商以楼面地价1000元/平米购入了一宗普通住宅70年的使用权，已知建筑容积率为1.6,规划建设用地面积为40000平米,建造成本为1400元/平米,专业人员费用为建造成本的8%,管理费用为土地成本\建造成本及专业人员费用之和的5%,贷款利率为12%,开发建设周期为3年,(其中准备期6个月,建设期为24个月,销售期为6个月,)土地成本在项目开始时一次投入,建造成本\专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入,如果项目建成后的市场销售价格为4700元/平米,出售过程中的税费和销售费用分别为总销售收入的6.5%和2.5%,问开发商成本利润率是多少?
【正确答案】：

(1)项目总开发价值：

项目总建筑面积：4000×1.6=64000平米

总销售收入：4700×46000=30080万元

销售税费：30080×6.5%=1955.2万元

项目总开发价值：30080-1955.2=28124.8万元

(2)项目总开发成本：

土地成本：1000×64000=6400万元

建造成本：1400×64000=8960万元

专业人员费用：8960×8%=716.8万元

管理费用：(6400+8960+716.8)×5%=803.84万元

财务费用：

a.土地成本利息：6400×[(1+12%)3-1]=2591.54万元

b.建造成本/专业人员费用/管理费用利息：(8960+716.8+803.84)×[(1+12%)(2/2+0.5-1]=1942.03万元

c.财务费用总计：2591.54+1942.03=4533.57万元

销售费用：30080×2.5%=752万元

总开发成本：6400+8960+716.8+803.84+4533.57+752=22166.21万元

(3)开发商成本利润率：

开发商利润：28124.8-22166.21=5958.59万元开发商成本利润率：5958.59/22166.21×100%=26.88%