2015年3月5日，甲公司与乙公司签订了一份房屋租赁合同，约定甲公司将A广场的一栋大楼出租给乙公司，每月租金150万元，按月收取，租期2年，从2015年4月1日起到2017年3月31日止。合同签订后，双方到房地产管理部门办理了登记备案手续。乙公司交付首月租金后，甲公司将楼房交与乙公司使用。2015年9月，甲公司因欠丙公司2800万元，便将该楼房抵押给丙公司，双方订立了抵押合同，约定如甲公司不能在2015年12月底还债，丙公司将对该房屋行使抵押权。但是，直到2015年12月底，甲公司仍然未清偿丙公司的债务。2016年1月，丙公司要求乙公司向其缴纳租金，乙公司拒绝。从2016年1月至2017年3月，乙公司以甲公司与丙公司之间存在抵押合同纠纷尚未解决为由，既拒绝向甲公司交租，又不向丙公司交租，并要求甲公司将该房屋出售给自己，甲公司同意但丙公司不同意。
如果甲公司与丙公司的抵押合同有效，丙公司能否在债务履行期限届满时将楼房拍卖，以实现自己的债权？若乙公司提出异议能否成立？为什么？
【正确答案】：
（1）丙公司可以在债务履行期限届满时将楼房拍卖，以实现自己的债权。因为《物权法》第195条规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿……”
（2）乙公司提出异议不成立。因为在先租赁后抵押的情况下，实现抵押权时，受让人应当承受原有租赁权的负担。丙公司将楼房拍卖，受让人并不能终止租赁关系，乙公司承租利益不受影响。
【题目解析】：
（1）丙公司可以在债务履行期限届满时将楼房拍卖，以实现自己的债权。因为《物权法》第195条规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿……”
（2）乙公司提出异议不成立。因为在先租赁后抵押的情况下，实现抵押权时，受让人应当承受原有租赁权的负担。丙公司将楼房拍卖，受让人并不能终止租赁关系，乙公司承租利益不受影响。