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下列情形不属于房地产转让的是（ ）

房地产赠与

国家对集体土地所有权的征收

以房地产抵债

一方以土地使用权为条件，另一方以资金为条件进行合作建房

根据《城市房地产管理法》第2条，房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。
土地使用权划拨、土地使用权收回、土地征收（用）等政府行为不属于房地产交易。