一待开发建设的“七通一平”空地拟对外转让，土地总面积为10002，允许用途为商业居住混合，允许容积率为7，允许覆盖率≤50%，建筑面积70002，一至二层为商店，总面积为1000m2,三至十四层为住宅，总面积为6000m2。预计共需3年时间完成全部建筑，即2018年7月完成，建筑完成后楼即可全部售出。预计商业楼出售的平均售价为4000元/m2,住宅楼出售当时的平均售出价为2000元/m2。总建筑费用为500万元；专业费用为总建筑费用的6%；年利息率为10%；销售税费为楼价的3%；税费为楼价的4%，投资利润率为20%。第一年需投入50%的建筑费用及相应的专业费用；第二年需投入30%的建筑费用及相应的专业费用；土地使用权年限为50年。（利息以单利计算）要求：评估该宗土地2015年7月的出售价格。
【正确答案】：（1）楼价=4000×1000+2000×6000=1600(万元)
（2）开发成本=500(万元)
（3）专业费用=开发成本×6%=500×6%=30(万元)
（4）利息=(地价+开发成本+专业费用)×利息率×计息期
=地价×10%×3+500(1+6%)×50%×10%×2.5+500(1+6%)×30%×10%×1.5+500(1+6%)×20%×10%×0.5
=地价×0.30+95.4(万元)
（5）销售税费=楼价×3%=1600×3%=48(万元)
（6）税费=楼价×4%=1600×4%=64(万元)
（7）投资利润=(地价+开发成本+专业费用)×利润率
=地价×20%+(500+30)×20%
=地价×0.20+106(万元)
则：地价=1600-500-30-(地价×0.30+95.4)-48-64-(地价×0.20+106)
＝504.4（万元）
