某宗地为一块待开发建设但已作“四通一平”的空地，土地面积为3600m²，允许用途为商业、住宅混合，允许容积率为6，覆盖率为50%，土地使用权年限为50年，现拟用假设开发法评估宗地在2003年10月1日的土地使用权价格。评估过程如下：（1）评估人员认为该地的最佳用途为商业、住宅混合，按允许容积率6，建筑密度50%设计，建筑物12层，其中1~2层为商业服务用房，3~12层为商品住房。（2）预计从土地使用权出让到施工结束，需要2年的时间，第一年投入75%的建筑费，第二年投入25%的建筑费。 （3）建筑费估计为2500万元，专业费用为建筑费的6%。 （4）年利息率为8%，房地产产业的平均利润率为15%。 （5）各种税费综合为地价的5%。 （6）建筑物到205年10月1日建造完成后，即可全部售出。预计商业服务用房售价为5000元/m²，商品住房售价为2000元/m²。 （7）折现率为10%。 要求：利用假设开发法求取地价。
【正确答案】：该块宗地面积为3600m2，建筑密度为50%，则每层面积为：3600×50%=1800（m²） 该建筑物为12层，其中商业服务用房的面积为：1800×2=3600（m²） 商品住房的总面积为：1800×10=18000(m²） （1）总楼价 =（3600×5000）×（1+10%）-2+（18000×2000）×（1+10%）-2 =18000 000×0.8264+36000000×0.8264 =44625600(元） （2）建筑费 =（25000000×75%）×（1+10%）-0.5+（25000000×25%）×（1+10%）-1.5 =18750000×0.9535+6250000×0.8668 =23295625(元） （3）专业费用=23295625×6%=1397737.50(元） （4）税费=地价×5% （5）投资利息 =（地价+建筑费+专业费用）×利息率 =（地价+23295625+1397737.50）×8%=地价×8%+1975469 （6）利润=（地价+建筑费+专业费用）×利润率 =（地价+23295625+1397737.50）×15% =地价×15%+3704004.38 （7）总地价 =楼价一建筑费一专业费用一利息一利润一税费 =44625600-23295625-1397737.50一地价×8%-1975469一地价×15%-3704004.38一地价×5% 即为，（1+5%+8%+15%）地价 =44625600-23 295 625-1397737.50-1975469-3704004.38 所以，地价=14252764.12/1.28=11134971.97(元）
