待估地块为一商业用途的空地，面积为600㎡，要求2010年5月对其进行评估。评估人员通过搜集有关数据资料（过程略），选出3个交易实例作为比较参照，交易实例有关情况见下表。已知以下条件： 交易情况正常。 2009年10月以来，土地价格平均每月上涨1%。 交易实例甲与待估对象处于同一地区，乙、丙的区域因素修正关系情况可参照下表进行 判断。注：（1)比较标准以待估地块的各区域因素为标准，即待估地块的区域因素分值为100。 （2）待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。 （3）折现率为8%。要求：计算该待估地块的评估值。要求：计算该待估地块的评估值。
（1）进行交易情况修正。从评估人员的调查中未发现交易实例的交易有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。 （2）进行交易时间修正。 交易实例甲交易时间修正系数=107÷100=1.07 交易实例乙交易时间修正系数=105÷100=1.05 交易实例丙交易时间修正系数=104÷100=1.04 （3）进行区域因素修正。交易实例甲与待估对象处于同一地区，无需作区域因素调整。 交易实例乙区域因素修正系数=100÷86=1.16 交易实例丙区域因素修正系数=100÷93=1.08 （4）进行个别因素修正。 关于面积因素修正。由于待估对象的面积大于3个交易实例地块，就商业用地而言，面积较大便于充分利用，待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。 土地使用权年限因素修正。除交易实例乙与待估地块的剩余使用年限相同外，交易实例甲与丙均需作使用年限因素修正，修正系数计算如下（折现率为8%）： 交易实例甲及丙使用年限修正系数 交易实例甲的个别修正系数 =（1+3%）×0.97=0.9991 交易实例乙的个别修正系数=1.03 交易实例丙的个别修正系数 =（1+3%）×0.97=0.9991 （5）计算待估土地初步价格。 甲=1500×1×1.07×1×0.999老生 =1604(元/2017122801530） 乙=1400×1×1.05×1.16×1.03 =1756(元/㎡） 丙=1450×1×1.04×1.08×0.9991 =1627(元/㎡） （6）采用算术平均法求得评估结果。 待估地块单位面积价格评估值 =（1604+1756+1627）÷3 =1662(元/㎡） 待估地块评估值=1662×600 =997200（元）