某房地产为一幢5层砖混结构住宅，土地面积500平方，房屋建筑面积1200平方，其他相关资料如下：(1)土地还原利率为9％，建筑物还原利率为10％；(2)该房地产目前正处于最佳使用状态，尚可使用40年；(3)该房屋供出租用，月租金36000元；(4)经统计，该房屋的空闲率为10％；(5)年经常费用支出：房地产税为5000元，管理费用为20000元，修缮费为建筑物现时价格的2％，保险费为3600元；(6)根据成本逼近法计算出的土地单价为每平方3900元。根据以上资料，用建筑物残余估价法评估该住宅建筑物价格。
【正确答案】：解：计算房地产总收益年房租收入=36000×12×(1-10％)=388800(元)年经常费用=5000+20000+1000×1200×2％+3600=52600(元)房地产年总纯收益=388800-52600=336200(元)计算归属土地的年纯收益：归属土地的年纯收益=3900×500×9％=175500(元)则归属建筑物的纯收益=336200-175500=160700(元)建筑物折旧率=1／40×100％=2．5％建筑物价格=160700÷(2．5％+10％)=1285600(元)
