待估地块为一商业用途的空地，面积为600平方米，要求2010年5月对其进行评估。评估人员 通过搜集有关数据资料（过程略），选出3个交易实例作为比较参照，交易实例有关情况见 下表。
已知以下条件：
（1）交易情况正常； （2）1996年以来，土地价格每月上涨1%。 （3）交易实例A与待估对象处于同一地区，B、C的区域因素修正系数情况可参照下表进行判断：
注：比较标准以待估地块的各区域因素为标准，即待估地块的区域因素分值为100。
(4)待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3 %。(5)折现率为8%。
要求：计算该待估地块的评估值。
【正确答案】：(1)进行交易情况修正。从评估人员的调查中发现交易实例的交易没有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。
(2)进行交易时间修正。
交易实例A交易时间修正系数=107/100=1.07
交易实例B交易时间修正系数=105/100=1.05
交易实例C交易时间修正系数=104/100=1.04
(3)进行区域因素修正
交易实例A与待估对象处于同一地区,无需做区域因素调整。
交易实例B区域因素修正系数=100/86=1.163
交易实例C区域因素修正系数=100/93=1.075
(注:式中86由表2中加总获得,同理93也由表2纵向加总获得)
(4)进行个别因素修正
关于面积因素修正由于待估对象的面积大于3个交易实例地块,就商业用地而言,面积较大便于充分利用,待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。
土地使用权年限因修正。除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外,交易实例A与C均需作使用年限因素修正,修正系数计算如下(假定折现率为8%):
交易实例A及C使用年限修正系数=[1-1(1+8%)30]÷[1-1/(1+8%)35]=0.9659
交易实例A的个别修正系数=1.03×0.9659=0.995
交易实例B的个别修正系数=1.03
交易实例C的个别修正系数=1.03×0.9659=0.995
(5)计算待估土地初步价格。
A=1500×1×1.07×1×0.995=1597(元/平方米)
B=1400×1×1.05×1.163×1.03=1761(元/平方米)
C=1400×1×1.04×1.075×0.995=1613(元/平方米)
(6)采用算术平均法求得评估结果
待估地块单位面积价格评估值=(1597+161+1613)/3=1657(元/平方米)
待估地块总价评估值=1657×600=994200(元)
因此,这一地块的评估值为994200元