某房地产公司于2005年1 2月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，面积为5000平方米，并于2007年1 2月在此地块上建成一座钢混结构的办公楼，建筑面积为20000平方米，全部用于出租，每年实收租金约为1 800万元，该办公楼的经济耐用年限为60年，残值率为O，评估基准日该建筑物重置价格为每平方米3000元。据调查，当地同类型写字楼租金水平一般为每月每建筑平方米90元，空置率在5％左右，每年需支付的管理费为年租金的2．5％，维修费为重置价的1．5％，税金为年租金的18％，保险费为重置价的O．2％，土地资本化率为8％，建筑物资本化率为10％。 要求：试根据上述资料评估该宗地2009年12月的价格(包括总价和单价)。(计算结果以“元”为单位，取整)
【正确答案】：（1）房地合一的房地产的年总收入=90×12×20000×（1-5%）=20 520 000（元）（2）房地合一的房地产的年总费用=20 520 000×（2.5%＋18%）＋3000×20000×（1.5%＋0.2%）=5 226 600（元）（3）房地合一的房地产的年纯收益=20 520 000-5 226 600=15 293 400（元）（4）建筑物年折旧费=3000×20 000/48=1250 000（元/年）（5）建筑物的价值=3000×20 000-1250 000×2=57 500 000（元）（6）建筑物的年纯收益=建筑物的价值×建筑物的还原利率=57 500 000×（10%+1/46）=7 000 000（元）（7）土地纯收益=房地合一的房地产的年纯收益-建筑物的年纯收益=15 293 400-7 000 000=8 293 400（元）（8）土地总价楼价（剩余使用年限（46年）纯收益的现值）=年纯收益×年金现值系数(P/A,R,N)=8 293 400×[1-1/(1+8%)46]/8%=100 660 386（元）（9）土地单价（地面价）=土地总价楼价/土地面积=100 660 386/5 000=20 132（元/平方米）（10）土地单价（楼面价）=土地总价楼价/建筑面积=100 660 386/20 000=5033（元/平方米）
