试述房地产开发项目运作中项目公司融资的类型及内容。
【正确答案】：（1）房地产开发项目是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的项目。它是一项高投入、高风险的投资经营项目，需要大量资金支持。许多房地产开发项目都设立项目公司，以项目本身信用为基础进行融资，已成为房地产开发及各种工程资本运作的核心。 （2）项目公司股权式融资，将投资者资产与项目资产独立开来，彼此没有追索权。项目公司股权式融资主要有两种方式：一种是由项目投资者设立一家专门为一个特定项目而成立的公司，由该公司和其他投资者组成投资机构进行项目融资；二是由项目的投资者共同出资设立一个项目公司，该项目公司对项目资产拥有所有权，并负责项目的建设、经营和融资。 （3）项目公司银行贷款融资，以项目公司本身的现金流和收益作为还款来源，以项目公司的资产作为贷款的担保物，往往应用于现金流稳定的大型基建项目。主要有两种形式：一是无追索权的项目融资，贷款的还本付息完全依靠项目的经营效益，贷款银行以该项目拥有的全部资产做担保。二是有限追索权的项目融资，贷款银行还要求有项目实体以外的第三方提供担保，但担保人仅以其提供的担保金额为限承担责任。 （4）项目公司股权转让，项目公司在运营一段时间后，通过股权转让来吸引新的投资者，从而为项目开发注入新的资金。
