有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为2～，拟开发建设写字楼，建设期为两年，建筑费为3000形平方米，专业费为建筑费的10％，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9000形平方米，销售费用为楼价的2．5％，销售税费为楼价的6．5％，当地银行年贷款利率为6％，开发商要求的投资利润率为10％。试估算该宗土地目前的单位地价。
【正确答案】：解：(1)确定评估方法。现已知楼价的预测值和各项开发成本及费用，可用假设开发法评估。计算公式为：地价=楼价一建筑费一专业费用一利息一利润一税费一租售费用(2)计算楼价：楼价=2000×2．5×9000=45000000(元)(3)计算建筑费和专业费：建筑费=3000×2000×2．5=15000000(元)专业费用=建筑费×10％=15000000×10％=1500000(元)(4)计算利息：利息=地价×[(1+6％)2—1]+(15000000+1500000)×[(1+6％)1一1]=0．1236×地价+990000(5)计算利润：利润=(地价+建筑费+专业费用)×10％=(地价+16500000)×10％(6)计算税费和租售费用：销售税费=45000000×6．5％=2925000(元)销售费用=45000000×2．5％=1125000(元)(7)求取地价：地价=45000000—16500000—0．1236×地价一990000-0．1×地价=1650000—2925000—1125000地价=21810000／1．2236=17824452(元)(8)评估结果：单位地价=17824452／2000=8912(元／平方米)
