某写字楼占地面积400平方米，建筑面积1 600平方米，用于对外出租，每月租金收人 5万元,年相关费用及税金为16万元，建筑物部分尚可使用年限以及土地剩余使用年限均 为50年。已知建筑物还原利率为10%,土地还原利率为8%。评估人员运用成本法估算 出建筑物市场价值为150万元。
要求：评估该写字楼所占土地的公平市场价值。(计算结果以“万元”为单位，保留整数)
【正确答案】：答：(1)房地合一的年总收入=5×12=60（万元）（1分）
(2)房地合一的年总费用=16（万元）（1分）
(3)房地合一的年纯收益=60-16=44（万元）（1分）
(4)建筑物折旧率=1/50×100%=2%（2分）
(5)建筑物的年纯收益=建筑物的价值×(建筑物的还原利率+折旧率)
=150×(10%+2%)=18（万元）（2分）
(6)土地的年纯收益=房地合一的年纯收益一建筑物的年纯收益
=44-18=26（万元）（1分）
(7)评估值=土地的年纯收益×年金现值系数
=26×(P/A,8%,50)=318（万元）（2分）
