永兴公司的一处标准工业厂房,其建筑面积为8000平方米,占地面积10000平方米。该厂房所占的土地于2010年12月1日通过出让方式取得,价格为每平方米1500元,土地使用权年限为50年;建筑物于2011年12月1日建成并交付使用,建筑造价为1700元/平方米,经济使用年限为60年。经过调查,2017年12月1日与该厂房所处区域用途相同且土地使用权年限为50年的土地价格为每平方米2700元,土地的还原利率(即折现率)为8%;从2012年至2017年的建筑业产值价格指数每年环比上升增长的幅度分别为1.2%、0.8%、1.1%、0.8%、0.9%和0.5%,经评估人员现场勘察打分,该厂房结构、装修及设备三部分的得分分别为90、80和80,其相应的修正系数分别为0.8、0.1和0.1,假定建筑物的残值为零。
要求:评估该厂房于2017年12月1日的评估价值。(计算结果以“万元”为单位,保留两位小数,综合价格指数保留四位小数,并保留计算过程)
【正确答案】：(1)计算土地年限修正系数
(1-1/1.08)43/(1-1/1.0850)=0.9844
(2)求土地价值
2700×10000×0.9844÷10000=2657.88(万元)
(3)计算综合价格指数
(1+1.2%)×(1+0.8%)x(1+1.1%)×(1+0.8%)×(1+0.9%)×(1+0.5%)=1.0542
(4)求建筑物的重置成本
1700×1.0542×8000÷10000=1433.71(万元)
(5)计算成新率
年限法成新率=(49-6)÷49×100%=87.76%
打分法成新率=(90×0.8+80×0.1+80x0.1)÷100×100%=88%
成新率=(87.76%+88%)÷2=87.88%
(6)求取建筑物价值
1433.71×87.88%=1259.94(万元)
(7)求房地产的价值
2657.88+1259.94=3917.82(万元)
