评估师对某工厂的一栋砖混结构的六层公寓楼进行评估,占地面积2000平方米,建筑面积为5600平方米,每月每平米50元每年需支付的管理费为年租金的2%,年维修费为年租金的1.5%,不考虑保险费,房产税为年租金的12%,土地使用税按土地面积每年20元/平方米,折现率确定为1%评估师测得土地使用权总价格为400万元,土地还原利率为8%,建筑物还原利率为10%,建筑物评估时的剩余使用年限为25年。要求:用收益法评估该公寓建筑物价值。(以万元为单位,计算结果保留两位小数,保留计算过程,(P/A,r,n)=1/r[1-1/(1+r)n)
【正确答案】：(1)房地产年租金收入=50×12×5600÷10000=336万元
(2)年管理费用=336×2%=6.72万元
(3)年维修费用=336×1.5%=5.04万元
(4)年房产税=336×12%=40.32万元
(5)年土地使用税=2000×20÷10000=4万元
(6)年营运总费用=6.72+5.04+40.32+4=56.08万元
(7)房产年纯收益=336-56.08=279.92万元
(8)归属土地的年纯收益为400×8%=32万元
(9)归属建筑物的年纯收益为279.92-32=247.92万元
(10)建筑物总评估值=247.92/10%×(1-1/(1+10%)25)=2250.38万元
