某甲自有房屋1间，2012年5月1日甲与乙签订了一份为期3年的房屋租赁合同，由乙承租该房，但采办理登记备案。同年8月6日，丙向甲提出愿意购买该房屋，甲即将出卖该房的情况告知了乙。至11月7日，乙没有任何答复。甲与丙协商以50万元的价格将访房卖给丙，双方签订了房屋买卖合同，丙支付了全部房款。但在双方尚未办理房产变更登记前，甲遇丁，丁愿以52万元买下该房。甲递与丁又签订了一份房屋买卖合同，且双方第二天即办理了房产变更登记手续。不久，丁向银行贷款，以该房屋设定抵押。问：（1）甲、乙签订的房屋租赁合同未经登记备案，则其效力如何?（2）本案中的房屋所有权应当归丙所有还是归丁所有?为什么?（3）丙可以要求甲承担责任的方式有哪些?（4）若丁欲转让已经设定抵押的房屋，是否须得到银行的同意?
【正确答案】：答：(1)有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第4条规定，当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。5事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。(2)应当归丁所有。根据《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。(3)丙可以要求甲承担违约责任，但丙只能选择要求甲承担除继续履行合同以外的其他承担违约责任的方式。(4)是。《物权法》第191条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
