宝源资产评估公司对2014年10月取得的某待开发建设用地进行评估，该地块的面积为4000平方米，使用期限50年，于2016年10月在此地块上建成并交付一座钢混结构的写字楼，当时造价为5600元/平方米，设计容积率为10，经济耐用年限为60年。目前，该类型建筑物的重置价格为6000元/平方米。大楼交付后全部用于出租。根据市场调查，当地同类型写字楼的租金一般为每月每平米50元，出租率为100%，每年需支付的管理费为年租金的3%，年维修费为建筑物的重置价格的1.5%，保险费为建筑物的重置价格的0.2%，房产税为年租金的12%，土地使用税按土地面积每年20元/平方米，折现率确定为10%。
要求：
试评估该房地产在2019年10月的评估价值。（（P/A，r，n）=1/r[1-1/（1+r）（上标n）]，计算结果以“万元”为单位，保留两位小数）
【正确答案】：（1）年总收益=50×12×10×4000/10000=2400万元
（2）年管理费用=2400×3%=72万元
（3）年维修费用=6000×10×4000×1.5%÷10000=360万元
（4）年房产税=2400×12%=288万元
（5）年土地使用税=4000×20+10000=8万元
（6）年保险费=6000×10×4000×0.2%÷10000=48万元
（7）年营运总费用=72+360+288+8+48=776万元
（8）房地产年总收益=2400-776=1624万元
（9）房地产的剩余收益期为50-5=45年
（10）房地产总评估值=A/r ×[1-1/（1+r）（上标n）]1=1624/10%×[1-1/（1+10%）（上标45）]=16017.2万元
