某房地产为一幢5层砖混结构住宅，土地面积500m2，房屋建筑面积1 200m2，其他相关资 料如下：（1)土地还原利率为9%，建筑物还原利率为10%; (2)该房地产目前正处于最佳使 用状态，尚可使用40年；（3)该房屋供出租用，月粗金36 000元；（4)经统计，该房屋的空闲 率为10%;(5)年经常费用支出：房地产税5 000元，管理费用20 000元，修缮费24 000元， 保险费3 600元；（6)根据成本逼近法计算出的土地单价3 900元/m2。要求：根据以上资料，用建筑物残余估价法评估该建筑物价格。
【正确答案】：计算房地产总收益年房租收人=36 000X12X(1 - 10%)= 388 800(元）年经常费用=5 000 + 20 000 + 24 000 + 3 600 =52 600(元）房地产年总纯收益=388 800-52 600=336 200(元） 计算归属土地的年纯收益：归属土地的年纯收益=3 900 X 500 X 9% = 175 500(元） 则归属建筑物的纯收益= 336 200-175 500 =160 700(元），建筑物折旧率=(1/40)X 100% = 2. 5 建筑物价格=[160700/(2.5%+10%)]= 1 285600(元)
