2008年8月20日，甲与乙签订了一份房屋租赁合同。合同约定：甲将自有住房一套出租给乙居住，每月租金2000元，按月收租，租期二年。合同签订后，双方到房地产管理部门办理了登记手续。当日，乙交付了押金和租金后入住。此后，乙每月按期交租。2009年2月，甲因欠丙60万元，便将该房屋抵押给丙，双方订立了抵押合同，但未办理抵押登记手续，合同约定：如甲不能在2009年6月底还债，该房屋归丙所有。后甲在2009年6月底未能还债，丙于是在2009年7月起开始主张实现其抵押权，要求乙向其缴纳租金，乙以自己与甲签订房屋租赁合同，丙无权收取租金为由拒绝。此后，即从2009年7月至2010年5月，无论甲、丙怎样催促，乙既拒绝向甲交租，也不向丙交租，遂甲决定终止租赁合同。问题：(1)甲能否将已出租的房屋抵押给丙?为什么?(2)甲与丙签订抵押合同后，抵押权是否成立?为什么?(3)抵押合同的内容是否合法?为什么?(4)甲是否有权终止租赁合同，收回房屋?为什么?
【正确答案】：答：(1)可以。尽管甲已经将房屋出租，但他仍是房屋的产权所有人，根据我国房地产法的规定，房屋所有人依法对自己的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，故不影响甲将已出租的房屋抵押给丙。(2)不成立。理由:因为甲、丙的抵押合同虽然是双方共同意思表示的结果，但是根据我国法律规定，房地产抵押，应当根据规定办理抵押登记，抵押权自登记时设立。甲、丙未办此手续，故抵押权不成立。(3)不合法。根据法律规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。甲与丙的约定违法了这一规定。(4)甲有权提前终止租赁合同，收回房屋。根据法律规定，承租人拖欠租金累计6个月以上的，出租人有权收回房屋，终止合同，本案中乙无正当理由未交纳租金6个月以上。
