某房地产公司于2002年12月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，面积为6000平方米，并于2004年12月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，建筑面积24000平方米，全部用于出租，每年实收租金约为2800万元，该写字楼的经济耐用年限为60年，残值率为0，评估基准日该建筑物重置价格为每平方米4800元。据调查，当地同类型写字楼租金水平一般为每月每建筑平方米120元，空置率在8％左右，每年需支付的管理费为年租金的2．5％，维修费为重置价的1．5％，税金为年租金的18％，保险费为重置价的0．2％，土地资本化率为8％，建筑物资本化率为10％。试根据上述资料评估该宗地2006年12月的价格(包括总价和单价)(计算结果以元为单位，取整)
【正确答案】：(1)年总收益=120×12×24000×(1-8％)=31，795，200元； (2)年总费用=31，795，200×(2．5％+18％)+4800×24000×(1．5％+0．2％)=8，476，416元； (3)房地产纯收益=31，795，200-8，476，416=23，318，784元； (4)建筑物年折旧费=4800×24000÷48=2，400，000元； (5)建筑物现值=4800×24000-2，400，000×2=110，400，000元； (6)建筑物纯收益=110，400，000×(10％+1÷46)=13，440，000元； (7)土地纯收益=23，318，784-13，440，000=9，878，784元； (8)土地总价=9，878，784×[1-1÷(1+8％)46]÷8‰=119，902，840元； (9)土地单价=119，902，840÷6000=19，984元／平方米； (10)土地单价(楼面价)=119，902，840÷24000；=4，996元／平方米
