某房地产公司于2011年1月以有偿出让方式取得一块使用期为50年的商业用地，土地面 积为10 000平方米，并于2012年1月建成建筑面积为50 000平方米的办公楼。评估基准 日，该类建筑物的重置价格为每平方米5 000元。评估人员了解到，当地同类写字楼租金 为每天每平方米4元，空置率在10%左右，每年需支付的管理费为年租金的3%，维修费为 重置价格的1.5%，税费为租金收入的15%,保险费为重置价格的0.2%，土地的还原利率 为6%，建筑物的还原利率为8%。要求：根据上述资料估算该宗地2013年1月30日的价格。（计算结果以“万元”为单位，保 留两位小数）
【正确答案】：有效毛收入= 4X365X5X(1 -10%) = 6 570(方元/年）（1分）营运成本=6 570X(3% + 15%)+5 OOOX5X(1.5%+0.2%) = 1 182.6 + 425 = 1 607.6(万元） （1 分） 年净收入=6 570 -1 607. 6 = 4 962. 4(万元）（1 分）建筑物的现值=5 OOOX5X（1 -1/49) = 24 489. 80(万元）（1 分）建筑物的纯收益=24 489. 80X8% = 1 959. 18(万元）（1分）土地的纯收益=4 962. 4 - 1 959. 18 = 3 003. 22(万元）（1 分）土地的评估值=3 003. 22X(P/A,0. 06,48) = 3 003. 22X15. 65 = 47 000. 39(万元）
