某公司于2006年11月以有偿方式取得甲地块50年使用权，并于2007年11月在此地上 建成建筑物乙，当时造价为1 200元/m2,其经济耐用年限为50年，目前该类建筑重置价格 为1 500元/m2,残值率为10%，甲地块面积450m2,建筑面积为400m2，目前该建筑全部出 租，每月实收租金为10 000元。据调查，当地同类建筑出租租金一般为每月30元/m2, 土 地及房屋还原利率分别为5%和6%，每年需要支付的耕地占用税及房产税为20元/建筑 平方米，需要支付的年管理费为同类建筑物年租金的4%，年维修费为重置价格的2%，年 保险费为重置价格的0.2%。要求:试根据以上资料计算甲地块在2010年11月的土地使用权价格(不计房屋现值利息）。
【正确答案】：(1)计算房地出租年收入，这里取当地同类建筑的客观租金收入30X400X12 = 144000(元）(2) 计算房地出租的年总费用①税金：20X400 = 8 000(元）②管理费：144000X4% = 5760(元）③维修费：1500X400X2% = 12 000(元）④保险费：1500X400X0.2% = 1 200(元）⑤年折旧费：1500/(50-l)X400 = 12245(元）这里计算年折旧费所取残值率为零，因为到 土地使用权50年期满，建筑物并未达到经济 耐用年限即被国家无偿收回，所以土地使用 者势必在49年中将建筑物折旧完。合计：年出租总费用为①+②+③+④+⑤ =39205(元）(3) 计算房屋出租年收益房屋现值=房屋重置一折旧费=1500X400-12 245X3= 563 265(元）房屋年纯收益=房屋现值X房屋还原利率 = 563 265X6%=33795.9(元）(4)计算土地年收益144 000-39205-33 795. 9 =70 999. 1(元）
